广州土拍236亿落槌背后，土地市场回暖了吗？_0301063558

作者|《财经》研究员辛晓彤　编辑|杨立赟

热点城市“地王”频现，当前房企更愿意在“确定性强”的地块上重金布局

236亿元，广州“新地王”诞生。

2月25日，春节后广州土拍首秀迎来重磅地块出让。针对CBD珠江新城东区的马场一期地块，八家房企上演了一场持续9小时、竞价243轮的“土地争夺战”，引得超10万人围观，服务器多次崩溃。

最终，越秀地产将该地块收入囊中，溢价率为26.6%。236亿元的成交总价位列广州土拍历史第二、全国第五，折合8.5万元/平方米的住宅楼面价更是刷新广州单价“地王”纪录，被视作地产行业的“强心剂”。

参与竞拍八家房企皆为国央企，一方面显示出头部央国企对一线城市房地产基本面的信心，另一方面也说明了当前在拿地环节的竞争格局。

克而瑞地产研究中心在相关报告中指出，当前土地市场的核心特征是“央国企主导、聚焦核心城市”，而土地市场真正回归正轨，仍需依托销售端的实质性回暖与民企投资的全面重启。

从数据与市场现实来看，广州马场“地王”的诞生，是2025年全国核心城市地王频现现象的延续，这一结果更多由地块自身的核心价值决定，短期内并不代表市场整体回温。

2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，创下四年来新高，但整体来看溢价率高于1%的地块仅占17%。也就是说，各地的“地王”背后，是土拍市场结构性的冷热不均。

“热点城市核心地块的受关注度持续走高，本质是市场谨慎度提升的表现，房企在市场预期尚未完全明朗的情况下，更愿意将资金投向确定性强的优质地块。”58安居客研究院院长张波对《财经》表示，当一二线城市外围地块、三线城市核心地块均迎来市场追捧时，才是房地产市场完全复苏的明确信号。

珠江新城最后的“遗珠”

这场土拍鏖战的爆发，从地块亮相之初便已埋下伏笔。

2月10日，2026年广州市首场土地推介沙龙上，马场是其中重点推介地块。中指研究院广州分院研究主管陈雪强告诉《财经》，该地块是广州近十年来出让过地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块。

作为广州的核心CBD，珠江新城早已寸土寸金，土地供应极度稀缺，马场一期地块也因此被称作珠江新城CBD最后的“遗珠”，该地块恰好坐落于广州核心发展轴之上，区位优势无可替代。

马场一期的起拍价为186亿元，已经超过广州绝大多数地块的最终成交价，是广州近15年出让的起拍门槛最高的地块之一。

地块的价值还体现在周边典型豪宅项目云集。距马场一期地块约2.2公里的保利玥玺湾，2025年11月开盘首日销售额便突破100亿元，成为2025年全国首个开盘当日破百亿的项目。该项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价更是超30万元/平方米。

中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为，马场地块在天河区的稀缺性决定了其核心价值，后续开发企业可通过产品升级持续维持项目溢价，而此次土拍的激烈竞标，也对周边在售项目的价格形成了正向推动。

竞拍当天的八家房企分别是越秀、保利、招商、华润置地、珠江实业、广州城投、广州建筑以及广州地铁，均为国央企。民企缺席了这场核心地块的争夺战，也从侧面反映出当前市场的拿地格局。

根据规划，马场一期将被打造成高端住宅、顶奢商业、甲级办公、优质教育的全能综合体，并建设总绿地面积超10公顷的城央公园，成为珠江新城的又一城市标杆。

出让协议明确要求，竞得方须引入一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营6年内，销售贡献累计不低于300亿元，也就是每年50亿元。越秀方面则表示，该地块将引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业。

目前呼声最高的是SKP，也符合规划中“顶奢商业”的定位。据行业媒体WWD援引消息人士称，2025年北京SKP销售额达到235亿元。

早在2021年，中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，便将该地块的发展前景对标北京SKP。2022年，广州市政府与北京华联（SKP）百货有限公司签署战略合作协议，明确提出建设华南首个SKP项目。2025年10月，广州印发《提振消费专项行动实施方案》，提出推动马场片区高端商业载体建设，多方信号均指向SKP的落地。

截至发稿，SKP与越秀均未就此事的确切情况做出表态。

土拍市场“筑底”

过去一年，土拍市场的热与售房市场的冷形成鲜明对比。核心城市“地王”不断更替，例如杭州仅一季度就三次刷新单价地王纪录。同时，高溢价成交地块频现，一线城市及二线重点城市溢价率超20%较为普遍，成都、杭州等不乏有溢价率超过100%的项目。

张波提到，2025年市场并未完全复苏，但广州共成交47宗涉宅地块、出让金约506亿元，核心区域地块溢价率普遍偏高，白云江高镇地块溢价率达37.83%。

“地王”频现，离不开政策层面的加持。2023年10月17日，自然资源部发文建议取消土拍中的地价限制，此后一个月成为土拍政策集中放开的窗口期，成都、杭州等18个新一线、二线重点城市先后取消地价上限。广州紧随其后，成为第一个放开土拍的一线城市。上海和深圳分别于2024年6月和9月放开土地限价，一线城市中只有北京尚未完全放开，但部分核心地块也已取消地价上限及销售指导价。

土拍放开的同时，各城市优质地块被纷纷摆上牌桌。综合来看，各地“地王”大都如马场项目一般，具备独特的区位优势。

克而瑞数据显示，2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，创下四年来新高。